比房地產更賺揭祕“墳地產”生意：

比房地產更賺！揭祕“墳地產”生意：最高單價達30萬，賣一塊賺11萬

殯葬業毛利率超房地產

比房地產更賺錢的行業，是“墳地產”。

近日，國內最大的殯葬業上市公司福壽園（01448.HK）發佈財報，2021年，其每塊經營性墓穴平均銷售服務收益11.08萬元，比2020年均價上漲約3千元，比2019年均價上漲8千元。

2020年，福壽園經營性墓穴平均銷售單價同比增加約5%。據上海易居房地產研究院，同年一線城市新建商品住宅成交均價僅上漲2.7%。

2021年，墓地銷售開始提量，爲一批殯葬概念股帶來利潤增長空間。

財報數據顯示，2021年，福壽園營收23.26億元，同比增長22.9%；淨利潤8.9億元，同比增長17.5%。安賢園中國（00922.HK）在截至2021年9月底的半年內（2021年4月-2021年9月），營收增長11.52%。

A股“殯葬第一股”福成股份（600965.SH），則在2021年前三季度實現營收增長28.66%、淨利潤增長69.69%。

講求孝道的文化下，特殊的剛需性支撐起墓地價格，但有限的土地內顯然還不能滿足殯葬企業的野心。2021年，殯葬公司收購、擴張，並推廣“生前契約”等，意欲在原銷售墓地業務外尋找利潤增長點。

4月1日，就墓穴價格漲跌、收併購情況、行業競爭及數字化和增值服務等問題，時代週報記者發送採訪提綱至安賢園中國、福壽園和福成股份等企業的官網郵箱，截至發稿未獲迴應。時代週報記者多次撥打福成股份董祕辦電話均未接通。

生態葬墓穴面積不足1㎡

近年，墓地價格上漲已不是祕密。

福壽園的墓園和殯儀服務收入主要來自上海、河南、安徽、江蘇等經濟較發達的省份或直轄市。2021年，福壽園每塊經營性墓穴平均銷售服務收益11.08萬元，公司超四成墓園及殯儀服務收入來源於上海。

圖源：福壽園2021年年報

4月2日，時代週報記者從福壽園工作人員處獲悉，福壽園位於上海浦東的某陵園墓穴價格在3萬元至30萬元之間，較便宜的生態葬價格在3萬元-10萬元之間，墓穴面積均在1㎡以內，價格與墓穴大小、間隔和綠化有關。

福成股份財報顯示，旗下河北三河市的靈山寶塔陵園位於北京大七環與京秦高速交匯口，客戶來自京津冀等。靈山寶塔陵園官網顯示，其提供的不同墓型最低報價在1.98萬元-15.8萬元之間。其中最便宜的墓型爲樹葬，最貴的是藝術墓碑。

4月2日，時代週報記者諮詢該陵園工作人員得知，以上墓型價格差別主要因爲環境和石材不同，佔地面積差別不大，最小的墓型佔地面積約0.4㎡，最大的墓型也不超過0.8㎡。價格較實惠的一種樹葬形式是在大樹下放小臥碑，沒有墓穴。

以上陵園墓穴價格高企不是個例。華金證券據民政部口徑估算得，2006年至2018年，國內殯葬服務行業合計收入規模年複合增速約8.8%，殯葬銷售穴位均價持續提升。

毛利率遠超房地產行業

高價支撐下，殯葬業擁有高毛利率。

自2014年併購陵園進入殯葬業，福成股份的殯葬服務業務便以高毛利率支撐公司利潤。2016年-2020年，福成股份殯葬業務毛利率分別爲84.84%、86.78%、87.96%、87.14%和81.01%，遠高於福成股份的畜牧及食品加工業20%左右毛利率、餐飲業60%左右毛利率。

即便福成股份殯葬業務貢獻的營收常年不及總營收20%，但2016年及2017年年報均稱，該業務貢獻了公司一半以上利潤，近年仍是貢獻利潤的主要業務。

（福成股份殯葬業務營收佔比僅0.8%，毛利率高達80%。圖源：福成股份2020年年報）

據萬得數據，2016-2020財年，主業爲殯葬的安賢園中國每年的銷售毛利率均不低於63%。在截至2021年9月底的半年內，銷售毛利率達68.47%。

相比下，同樣是與土地相關的生意，不論是A股還是港股，主流房地產企業均未錄得如此高毛利率。

2021年和2020年，A股市值最大的房企萬科A（000002.SZ）整體毛利率（扣除營業稅金及附加後）爲17.2%和22.8%；港股的碧桂園（02007.HK）銷售毛利率爲17.74%和21.8%，華潤置地（01109.HK）銷售毛利率爲26.97%、30.86%。

殯葬企業擴張踩雷

2021年多家殯葬公司迎來利潤提升。

福成股份旗下的主要墓園靈山寶塔陵園，在2021年上半年實現淨利潤4323萬元，同比增加312%。財報稱，疫情平穩，客戶前往陵園洽談逐漸恢復正常，公司透過改造墓區環境、豐富墓位類型等方式促進銷售。

2021年，福壽園銷售墓穴2.47萬個，比上一年增加1.03萬個。其中，經營性墓穴銷售1.51萬個，同比增加15.6%，此項收益16.76億元，同比增加19%。安賢園中國則在截至2021年9月底的半年內，實現了墓位和龕位銷售收益1.43億港元，同比增加12.3%。

在有限的區域內促進銷售，已不能滿足殯葬公司的擴張野心。2021年，福壽園開始了大舉收購。

2021年3月，福壽園與山東菏澤福祿源簽訂投資協定，收購後者90%股權；5月，福壽園收購安徽龍門文化陵園有限公司全部股權，在安徽區域完成合肥、宣城、淮北、巢湖、阜陽等地佈局；6月，與大連市大連灣人文紀念公園項目簽約，以開拓東北地區業務；10月，福壽園簽約收購河北省涿鹿隆暉天富元寶山開發管理有限公司30%股權，實現業務深入京津冀地區。

多項收購完成後，福壽園業務進入全國19個省、自治區或直轄市的40餘座城市。

福壽園收購擴張不是個例。

2021年11月，福成股份在投資者互動平臺稱，福壽園透過併購等有效方式增加土地儲備、提高利潤水平是非常有效的做大企業方式，福成股份始終沒有停止市場拓展的步伐。

但殯葬企業透過收購擴張市場並非沒有風險。

2018年，福成股份向湖南韶山天德福地陵園有限責任公司（下稱“天德福地”）投資1.8億元，取得後者60%股權。但天德福地連續兩年未完成業績承諾，2019年淨利潤虧損1182萬元、2020年淨利潤虧損580萬元。2020年，福成股份才發現天德福地陵園原股東有未披露補充協議且可能存在大額負債，隨後，天德福地被立案偵察。

“白事生意”面臨消費降級挑戰

在行業高毛利率背後，殯葬公司並非沒有隱憂。對殯葬行業而言，除了增加土地儲備以促進銷售的路徑外，企業還需調整業務結構對衝市場環境變化、謀求業績增長。

有跡象顯示，某些年份墓穴銷售數量增長乏力、客戶消費意願下降等市場環境變化已對業績增長造成影響。

2016年-2020年，福成股份每年營收同比增長幅度均未超過7%，其中三年甚至出現負增長。2017年，福成股份營收、淨利潤分別下降0.76%和15.26%，2019年營收下降0.47%，2020年營收和淨利潤分別下降24.92%和42.37%。

2019年，福成股份年報顯示，殯葬業務收入下降29.03%，主要是大環境影響，市場競爭加大，銷售量下降，客戶選擇檔次下降等原因所導致。

近年，福壽園和安賢園中國每年營收也未有爆發性增長。

2018年-2020年，福壽園營收分別增長11.8%、12.1%和2.3%。2018年財報顯示，當年可比較墓園經營性墓穴銷售數量較去年少。

2018-2021財年，安賢園中國營收同比增長分別約28%、8%、29%和4 %。營收增長較慢的2021財年，其旗艦項目浙江安賢園墓位銷售有所減少。

爲促進銷售，多家公司均在調整業務結構，適應消費需求。

就市場整體看，高端的藝術墓是墓型價格較高者，生態墓則更節約地塊且普遍價格偏低。福壽園在近年的財報中均指出，公司在擴大生態節地產品和藝術墓的比重，壓縮傳統墓比重，提高土地利用效率。2021年財年，安賢園中國也着力推行小型化、個性化節地生態葬，如草坪葬、樹葬、黃河葬等。

同時，福壽園還推出了生前契約業務，透過提早鎖定客戶未殯葬和墓園板塊帶來客戶儲備。2021年，該公司生前契約共簽訂合約1.38萬份，同比增長133.1%。2021財年，安賢園中國則推出晶石製作創新業務。

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