土地出讓金如何算

土地出讓金的解讀及計算方法一、土地使用權出讓金的含義土地使用權出讓金是政府將土地使用權出讓給土地使用者，並向受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權的全部貨幣或其他物品及權利摺合成貨幣的補償。二、土地使用權出讓金的確定土地使用權出

現在很多土地都在被徵收，那麼土地出讓金怎麼算呢？今天爲大家講講。

材料/工具

土地出讓金

方法

有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標準計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

土地出讓金又可分爲地面價與樓面價兩種計算方法，地面價爲每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價爲攤到每平方米建築面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。 投資者往往以樓面價來計算投資效益。因爲地面

發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

土地出讓金：是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）。 或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款， 或原透過行政劃撥獲得

透過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

土地出讓金是國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的土地權益，以劃撥方式獲取的土地使用權發生轉讓、抵押等市場行爲必須補辦出讓手續，交納出讓金，方可辦理土地登記，其出讓金數額計算方法如下： 1、有實際成

劃撥土地使用權成本價格佔土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標準計算土地出讓金。

土地出讓金計算方式： 一、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。 二、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標準計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照標準地價

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經濟適用房買賣要交多少土地出讓金？如何計算

以武漢爲例，經濟適用房買賣土地出讓金=（房屋復市場價格-房屋原購置價格）*70%

根據《武漢市經濟適用住房上市交易的若干規定》經濟適用住房計劃的項目，其購房人購買房屋期滿上市交易時，按照該房屋市場價格與房屋原購置價格價差70%的標準補交土地出讓制金，並簽訂個人土地出讓合同，土地使用權變更爲出讓。

原經濟適用住房所在宗地爲劃撥土地百的，從同一建築第一套房屋上市交易之日起計算土地出讓年期，確定土地使用權截止日期。土地出讓年期最高不超過70年。

繼同一建築第一套房屋上市交易後上市交易的其他房屋，土地出讓金按照該房屋市場價格與房屋原購置價格價差的70%乘以年期修正係數後的標準收取。

擴展資度料：

經濟適用房買賣的土地出讓金的其他規定問：

經濟適用住房上市交易時，由市、區房管和國土交易視窗受理，並按規定徵收土地收益金或土地出讓金及相關房產交易稅費後，分別辦理房屋權屬轉移登記和土答地使用權登記手續。按本規定徵收的土地收益金、土地出讓金全額上繳市級財政，優先用於全市保障性住房建設。

參考資料來源：武漢市住房保障和房屋管理局-武漢市經濟適用住房上市交易的規定

土地出讓金契稅怎麼算

，《中華人民共和國契稅暫行條例》：

第二條 本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行爲：

（一）國有土地使用權出讓；

（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；.

......

第三條 契稅稅率爲3-5％。

契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。

.........

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）第四條規定，契稅的計稅依據爲：“國有土地使用權出讓、土e79fa5e98193e4b893e5b19e31333363373835地使用權出售、房屋買賣，爲成交價格。”

不同方式取得的土地使用權，其契稅計稅依據應區分不同情況處理。

（一）國有土地使用權出讓

財政部國家稅務總局《關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）進一步明確了不同情況國有土地使用權出讓的契稅計稅價格問題。

1、以協議方式出讓的，其契稅計稅價格爲成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附着物和青苗補償費、拆遷補償費、徵地管理費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。

“市政建設配套費”是指規劃、建設等部門收取的用地配套費、城市道路、橋涵、公共交通設施等市政公用設施工程配套費、城市環境衛生和園林綠化費、城市排水工程建設費、消防設施建設費、人防設施易地建設費、新型牆體材料專項基金、城市商業網點建設費和城市教育網點建設費等，同時還包括公共電力建設配套費、城市自來水建設使用費、供熱工程建設費、管道燃氣設施安裝費等，也就是通常所稱的"大配套費用".

沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，徵收機關可依次按下列兩種方式確定：

（1）評估價格：由政府批准設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，並經當地稅務機關確認的價格。

（2）土地基準地價：在沒有評估價格的情況下，參照縣以上人民政府公示的土地基準地價，計算契稅計稅價格。具體計算方法爲：以總徵用面積而非出讓面積與單位基準地價相乘，得出契稅計稅價格。因爲總徵用面積含部分預留道路面積，如果所徵用土地緊靠道路，其相同出讓面積的正常價值通常高於非靠道路的情形。

2、以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，“一般”應確定爲競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。對競價方式，有三點須特別引起注意：

一是徵收機關在確認計稅依據時應根據拍賣成交確認書所列示的成交價款所包括的具體項目具體分析。如有的拍賣成交確認書是整體打包拍賣，成交價格中包含政府所有應收的費用，而有的則僅包括國土部門收取的費用，沒有包括城市規劃部門和建設監管部門收取的費用，如市政建設配套費等。競價的計稅依據主要是：土地出讓金+土地補償費、安置補助費+地上附着物和青苗補償費+拆遷補償費等+市政建設配套費+其他經營服務性費用（主要包括拍賣佣金、土地評估費、土地測繪技術服務費、公告費、服務費等費用）。

二是如何正確理解“一般”的含義。大凡競價出讓，首先需要對該宗土地使用權參照當地基準地價結合係數修正等進行技術性評估，然後再行拍賣，起拍價是在評估價格的基礎上，正常拍賣價不會低於評估價，因此確定爲競價的成交價格。但是對於比較偏遠鄉鎮、村原零星國有土地使用權另行處置，如果採用公開競價的方式進行處理，有時競價可能遠低於基準地價，甚至低於協議出讓的價格。這時如果也採用競價的成交價計稅，顯然有違稅收的公平原則，（如上述按協議出讓方式則按不低於基準地價計稅）因此不能按照競價的成交價計稅，應按照評估價或基準地價計稅。

三是對於以其他公開競價方式，如採取摘牌等方式取得的土地使用權，契稅計稅價格一般應爲拍賣價格（也要看具體拍賣成交確認書的金額項目構成，進行適當調整）加土地承受者支付原土地使用權單位或土地實際使用者的費用，再另加其他相關經營服務性費用。

（二）國有、集體土地使用權轉讓

契稅計稅依據爲合同確定的成交價格以及由承受方實際支付的超出合同的全部價款，包括承受者應支付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。

1、通常情況的土地使用權轉讓契稅計稅價格。實際工作中按照合同成交價、評估價、土地剩餘使用年限的攤餘基準地價孰高原則確定。

2、拍賣價格明顯偏低的土地使用權轉讓的計稅價格。如法院拍賣債務人的土地使用權以及銀行處理到期債權抵押的土地使用權等情況，由於強勢一方的介入，加之拍賣操作不夠規範，其拍賣價格通常大大低於正常的市場價格，大大低於基準地價。在這種情況下，契稅的計稅依據就不能按照財稅[2004]134號國有土地使用權“出讓”中“競價的‘一般’應確定爲競價成交價格”的規定進行處理，而應根據“成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的”，由徵收機關採用正常的市場價格、評估價格、土地剩餘使用年限的攤餘基準地價覈定徵收。

3、沒有成交價格或成交價格明顯偏低而又沒有評估價格的土地使用權轉讓，其計稅價格應按不低於土地剩餘使用年限的攤餘基準地價計稅。目前，稅收徵收機關尚沒有建立委託評估機制，不可能做到對每一筆具體業務進行委託評估，況且委託評估的費用怎樣解決也沒有明確規定，實行委託評估不現實。而土地使用權具有一定的使用年限，其價值隨使用年限的減少逐漸降低，在這種情況下應按所轉讓土地剩餘使用年限的攤餘基準地價計稅。

（三）先以劃撥方式取得土地使用權又改爲出讓的計稅依據

先以劃撥方式取得土地使用權，後經批准改爲出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據爲應補繳的土地出讓金和其他出讓費用，也就是本次辦理土地使用權手續，應向國土資源部門所交納的所有費用之和。其他出讓費用包括土地管理費、土地登記費等。

（四）以其他方式承受土地使用權

1、土地使用權交換。契稅計稅價格爲所交換的土地使用權價格的差額，由多交付貨幣、實物或者無形資產、其他經濟利益的一方繳納契稅。當然也適用成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，由徵收機關採用評估價格、基準地價或者正常的市場價格覈定徵收的規定。

2、土地使用權贈與和視同土地、房屋權屬轉移的情形。《中華人民共和國契稅暫行條例細則》規定，以土地權屬作價投資、入股；以土地權屬抵債；以獲獎方式承受土地權屬；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬視同土地使用權、房屋所有權屬轉移，應按照規定依法繳納契稅。徵收機關採用查賬徵收徵收，或者採用合同價格，或參照土地使用權出售的市場價格、評估價格或基準地價、土地剩餘使用年限的攤餘基準地價等方式確定契稅計稅價格覈定徵收。

劃撥土地轉出讓土地，土地出讓金一般怎麼計算

劃撥土地百轉讓，是在地價評估的基礎上，補繳出讓土地與劃撥土地的價款差額（按房屋建築面積計算）。

一、已購公有住房和經濟適用住房上市出售補交土地出讓金=住宅片區2004年基準地價×10%×住宅用地度容積率修正係數×住宅用地交易年期修正係數×土地使用權面積；

二、住宅用地出讓金=住宅區片2004年基準地價×40%×住宅用地容積率修正係數×住宅用地交易年期修正係數×使用土地面積；

三、商服用地土地出讓金=商業路線段知2004年基準地價×40%×容積率修正係數×臨街深度修正係數×商服用地交易年期修正係數×行業修正係數×使用土地面積。

劃撥土地轉出讓除了要補交上述相關土地出讓金外，還要交這些費用：城鎮居民住房用地面積在100平方米（含100平方米）以下的地權屬調查、地籍測繪費爲每宗地收取13元；每超過50平方米以內加收道5元，最高不超過30元。土地註冊登記、發證工本費：精裝每證20元，簡裝每證5元，印花稅5元。

土地出讓金怎麼計算

土地出讓金有兩種計價方式復：一種是政府土地管理部門透過"招、拍、掛"方式把某一塊土地制拿出來拍賣競價，透過競爭形成價格。第二種方式是由地方政府根據本地土地市場行情，把城市國有建設用地按不同區域地百段，劃分成若干個等級(一般1--5級)，分別評估定價，城市度中已經在用的知土地使用者，可參照這個標準繳納土地出讓金。不過，每個城市的土地市場不同，價格也不相同。所以，你若道想了解更祥細，只能到當地國土資源局辦事視窗去諮詢。

土地出讓金怎麼算？

土地出讓金又可分爲地面價與樓面價兩種計算方法，地面價爲每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價爲攤到每zhidao平方米建築面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。

因爲地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方米建築面積上去核算纔有可比性，也易於估算投資成本，進行估算投資效益。一般認爲建高層可攤屬地價，實際上並非如此。因爲土地出讓金是按建築面積計收的。

同時具體計算過程中，也有以下規定：

有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標準計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

透過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

劃撥土地使用權成本價格佔土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標準計算土地出讓金。